Criza imobiliara

Introducere

Sa fim sinceri! Nu sunt doua crize la fel. Dar, in ciuda diferentelor, mecanismul de desfasurare ramane exact acelasi: odata ce increderea este zdruncinata de un soc economic, frica genereaza un cerc vicios distructiv. Oamenii incep sa consume mai putin, productia scade, planurile de expansiune sunt amanate, investitiile isi reduc valoarea, rata somajului creste, consumul scade si el si cercul vicios continua. Prin urmare, chiar si pe fondul unui mediu economic in continua schimbare, cel mai bun instrument care ne-ar putea imbunatati nivelul de intelegere ramane cercetarea trecutului.

Cum va evolua piata imobiliara din Romania? Nimeni nu stie cu siguranta. Putem doar sa creionam cateva previziuni bazandu-ne pe experienta altor crize.

Mediu instabil pentru un tigru Est European

In timp ce actuala criza globala ne reaminteste de cea din 1929, agitatia din pietele romanesti aduce mai degraba cu situatia crizei asiatice din 1997/1998.

Finantarea facila pentru investitiile interne (inclusiv pentru sectorul imobiliar) - majoritatea din fonduri straine, procentul mare al imprumuturilor in USD, inrautatirea deficitului de cont curent si cresterea datoriei externe (60-70% din PIB in 1997 in Thailanda, Indonesia si Philippine) au reprezentat principalele probleme pe care le-au infruntat tarile Sud Asiatice in 1997.

Datele macroeconomice pentru Romania descriu o situatie similara: imprumuturile interne au crescut cu o rata impresionanta de 50-60% pe an in ultimii 3 ani, procentul de credite acordate in moneda straina ajungand la 56% (date valabile in Octombrie 2008). De asemenea, datoria externa bruta a crescut dramatic pana la 50% din PIB in T3 2008, in timp ce deficitul de cont curent s-a inrautatit considerabil in ultimii 3 ani - de la 8.6% din PIB in 2005 la 12.2% din PIB in octombrie 2008.

In tarile asiatice aceste dezechilibre au semnificat o expunere mare la fluctuatiile cursului de schimb. Riscul a devenit palpabil in 1997, prin schimbarea asteptarilor pietei si a increderii investitorilor straini. Retragerea masiva a fondurilor straine impreuna cu atacurile speculative asupra monedei locale au lasat autoritatile asiatice neputincioase in apararea monedei, care era legata de USD. Fluctuatia necontrolata a monedelor a condus la o devalorizare dramatica: o depreciere de pana la 50% in doar cateva luni. Efectele asupra economiei au fost devastatoare: proiectele de investitii au fost oprite, valoarea creditelor neperformante a crescut (de vreme ce majoritatea creditelor erau denominate in USD), bancile au devenit insolvabile, multe dintre companii au falimentat si rata somajului a crescut.

In ciuda gravitatii prabusirii, scaderea PIB-ului real in tarile din Asia de Sud-Est a fost de scurta durata, multe dintre ele inregistrand un singur an de descrestere (cu exceptia Thailandei). Revenirea a fost sustinuta de o crestere a exporturilor datorata deprecierii abrupte a monedei nationale, de restructurarea si reconsolidarea sistemului financiar impreuna cu expansiunea politicilor fiscale si monetare (dupa stabilizarea monedei).

Evolutia cursului de schimb al leului din ultimile 4 luni demonstreaza ca nici Romania nu este imuna la devalorizarea monedei. Cu toate acestea, masura in care dezechilibrele prezentate mai sus pot genera o scadere abrupta a economiei depinde de multi alti factori.

Piata imobiliara din Asia. Prima afectata, ultima care si-a revenit

Intorcandu-ne la piata imobiliara, datele istorice arata ca fluctuatiile imobiliare, desi pot depasi scaderile economice usoare, sunt intotdeauna o componenta cheie a crizelor economice majore.

Acesta a fost si cazul crizei din Asia, unde piata imobiliara a fost afectata sever odata cu economia. In anii premergatori crizei, majoritatea Tigrilor Asiatici au beneficiat de o profitabilitate ridicata a domeniului imobiliar, ceea ce a crescut exacerbat nivelul investitiilor in acest sector. Acest fapt e valabil mai ales pentru Thailanda, unde boom-ul imobiliar isi atinsese punctul maxim, contribuind astfel la pierderea increderii investitorilor si la criza ce a urmat.

Un element comun al tarilor din sud-estul Asiei este ca piata imobiliara a fost printre primele sectoare afectate si printre ultimele care si-au revenit. Nu putem ignora insa ca si sectorul imobiliar ca si celelalte sectoare este dependent de revenirea intregii economii si, mai ales, a sistemului financiar. In Philippine, spre exemplu, revigorarea pietei imobiliare a avut loc doar dupa ce Guvernul a promulgat o lege de infiintare a unor SPV-uri al caror scop era achizitionarea creditelor neperformante si garantiilor imobiliare executate din activul bancilor, facilitand astfel curatarea bilantului acestora si acordarea de noi credite.

Dupa cum era de asteptat, toate pietele s-au confruntat cu stagnarea tranzactiilor, reducerea preturilor si cresterea ratei de neocupare. Totusi, extinderea acestor fenomene a fost strans legata de magnitudinea diferentei dintre stoc, oferta noua si cererea fiecarei tari. Astfel, preturile unitatilor rezidentiale au scazut cu procente variand intre 20% (in Thailanda) si 50% (in Hong Kong), in timp ce rata de neocupare a urcat la un nivel cuprins intre 18% (in Philippine) si 40% (in Bangkok, Thailanda).

Dezechilibrul dintre cerere si oferta a determinat nu doar gravitatea caderii, dar si perioada necesara recuperarii. Astfel, in timp ce tranzactiile sunt primele care isi revin, pana ca preturile sa creasca poate dura cateva luni sau cateva trimestre, in functie de timpul necesar absorbtiei ofertei excedentare. In ceea ce priveste segmentele pietei imobiliare, piata de birouri a fost prima care si-a revenit in majoritatea tarilor din sud-estul Asiei, in timp ce cea rezidentiala a fost ultima.

Intrebare cheie

Cu totii ne intrebam care sunt consecintele crizei economice asupra sectoarelor imobiliare romanesti tinand cont de conditiile specifice pietei locale.

Astfel de previziuni sunt premature. Gravitatea implicatiilor crizei prin care trece Romania vor deveni mai clare abia in lunile care urmeaza. Cum insa intotdeauna este bine sa fii pregatit pentru ce e mai rau, am abordat o viziune pesimista asupra evolutiei crizei. Spre deosebire de afirmatiile UE, conform carora ne putem astepta la o crestere economica de 1,75%, noi vom considera ca economia va scadea usor in 2009. Bazandu-ne pe evolutia tranzactiilor, a preturilor si a ofertei din tarile din sud-estul Asiei din timpul crizei din 1997/1998, dar si pe specificul pietei din Romania (mai ales pe echilibrul cerere-oferta), am elaborat cateva scenarii potentiale pentru 3 dintre segmentele imobiliare: spatii de birouri, comerciale si rezidential.

Birouri la adapost

Piata spatiilor de birouri din Romania pare sa fie cel mai putin afectata de criza. Cu o rata de neocupare inca apropiata de zero si cu un procent mare de preinchirieri (82% din total), cererea pentru spatii de birouri pare inca mult mai mare decat oferta.

• Cerere - Desi cererea se va restrange odata cu recesiunea economica, in 2009 se vor mai incheia tranzactii. Companiile vor dori sa-si reduca pe cat posibil costurile, de aceea vor cauta spatii de birouri mai mici si/sau mai ieftine. Totalul tranzactiilor va atinge insa numai 50% din volumul celor incheiate in 2008 (se vor tranzactiona aproximativ 100.000 mp). Se asteapta ca numarul tranzactiilor sa creasca dupa 3-6 luni de la primele semne ale revenirii economiei.
• Oferta - Multe proiecte ar putea fi amanate sau chiar anulate din cauza surselor de finantare, si, un numar foarte redus de proiecte noi vor fi initiate pana 2010. Se va realiza astfel o perioada fara nici o lansare de proiect in 2011 (presupunand o perioada de dezvoltare de 2 ani), ceea ce va reprezenta o oportunitate pentru temerarii care vor incepe noi dezvoltari la sfarsitul lui 2009/inceputul lui 2010 in zone bune. Rata de neocupare poate urca pana la peste 10%, in punctul culminant al crizei. Cele mai afectate vor fi zonele periferice, carora le va fi greu sa atraga sau sa-si pastreze clientii datorita competitiei acerbe. Pe masura ce noua oferta va fi absorbita, rata de neocupare ar trebui sa scada.
• Preturi - Chiriile vor suferi presiuni de scadere, mai ales in zonele periferice, dar, avand in vedere diferenta dintre cerere si oferta, nu se asteapta o scadere spectaculoasa. Chiriile isi vor reveni rapid, pe masura ce ratele de neocupare vor scadea.

Selectia naturala in retail

Piata de retail se afla intr-o situatie diferita, fiind probabil cea mai expusa riscului unei oferte excedentare. 2008 a fost cel mai activ an de pana acum pentru retail-ul din Romania, cu 24 de proiecte noi (666,900 mp) livrate in intreaga tara (o crestere de 100% in numar, comparativ cu 2007 si 72% in mp) si un numar impresionant de 95 de proiecte viitoare (sau extensii la cele deja existente) anuntate pana in anul 2012. Chiar si inainte de instalarea crizei piata devenise dificila in special pentru proiectele construite in orasele mici care, in multe dintre cazuri, nu au reusit sa deschida cu toate spatiile inchiriate. In aceste conditii, criza a adus o binevenita decantare a pietei prin impunerea unei selectii naturale a proiectelor, prevenind astfel o situatie de supraoferta.

• Cerere - Problemele de finantare si preconizata reducere a consumului vor incetini expansiunea retailerilor in perioada urmatoare. Acestia vor deveni mult mai precauti si isi vor extinde reteaua numai in locatii de top si in conditii favorabile. Cu toate acestea, deoarece consumul isi revine rapid atunci cand increderea in piata revine, ne asteptam sa vedem o revigorare a cererii din partea retailerilor in decurs de doua pana la trei trimestre dupa primele semne ale revenirii economiei.
• Oferta - Noua oferta de spatii comerciale ar trebui sa inceapa sa isi revina la putin timp dupa aceasta, generata in principal de proiectele amanate pe parcursul crizei.
• Preturi - Chiriile vor inregistra un trend descendent odata cu reducerea consumului, care va induce retailerilor o atentie sporita fata de costurile de operare. Pentru proiectele existente, ne asteptam ca dezvoltatorii sa fie mai flexibili in cadrul negocierilor chiriilor. Concesiile lor se vor materializa in principal sub forma unor intelegeri temporare (reduceri de chirie sau aplicarea unei chirii procentuale la veniturile realizate) care se vor reduce si chiar vor disparea cu primele semne ale revenirii economice.

Mai aveti loc(uinte) de cumparat

Inca de la jumatatea anului trecut segmentul rezidential s-a confruntat cu primele efecte ale crizei. Din cauza caracteristicilor acestuia, acesta va suferi cel mai mult de pe urma crizei. Spre deosebire de pietele de birouri si de retail care, de obicei, isi revin la scurt timp dupa revenirea generala a economiei, segmentul rezidential este mai lent in reluarea tendintei crescatoare. Atunci cand este vorba de investitii considerabile asa cum sunt apartamentele, atat utilizatorii finali cat si micii investitorii au nevoie de mai mult timp sa isi recapete increderea in piata.

• Cerere - Primii si cei mai afectati pe partea de cerere au fost investitorii, care si-au inghetat achizitiile datorita problemelor de finantare si a asteptarilor privind tendinta descrescatoare a preturilor. Acest fapt provoaca un decalaj intre oferta existenta si cererea potentiala pe segmentul de aparatamente noi. Decalajul este agravat de ultimele estimari conform carora un procent de pana la 75% din unitatile vandute in perioada 2005 – 2007 au fost cumparate de investitori. In consecinta, piata va fi dominata de utilizatorii finali in urmatorii ani si vom inregistra un numar redus de tranzactii (in medie 2000 de unitati pe an in Bucuresti). Tranzactiile vor incepe sa se reia usor la 3, 4 trimestre dupa revenirea economiei, cand consumatorii isi vor recapata increderea si vor fi dispusi sa profite de preturile scazute ale apartamentelor (in conditiile in care accesul la finantare va redeveni relativ facil).
• Oferta - Noile apartamente care vor fi vandute pe piata vor proveni din doua surse. Principala sursa vor ramane vanzarile directe in proiecte aflate in dezvoltare. Aceasta parte a ofertei, totusi, este de asteptat sa se restranga la 6,000 – 7,000 de unitati (preconizate a fi livrate in urmatoarele 12 pana la 18 luni) fata de oferta anuntata de 12,000 unitati (Octombrie 2008), deoarece dezvoltatorii vor amana proiecte sau faze ale acestora. Aceia cu o nevoie urgenta de a se muta intr-un apartament nou, vor avea acces la o a doua sursa de apartamente noi reprezentata de apartamentele puse spre re-vanzare de catre investitorii care urmaresc o iesire rapida din piata cat si de catre utilizatori finali care renunta la apartamentele rezervate din cauza problemelor de finantare. Aceasta noua sursa de oferta se asteapta sa aduca pe piata pana la 5,500 de apartamente in proiecte livrate sau aproape de livrare.
• Preturi - Preturile, care au inregistrat deja scaderi semnificative pe piata apartamentelor vechi, vor continua tendinta descendenta. Scaderea initiala abrupta va fi urmata insa de o panta de scadere din ce in ce mai lina. Preturile ar trebui sa isi reia tendinta de crestere in aproximativ 4 ani, cand o mare parte a ofertei existente se va fi absorbit.

Da, totul este in mintea noastra

In concluzie, criza economica a atins piata imobiliara din Romania intr-un moment de dezvoltare efervescenta, dar inainte ca aceasta sa se confrunte cu o oferta excedentara. De aceea, estimam ca pietele de birouri si de retail isi vor reveni rapid, in timp ce revigorarea pietei rezidentiale se va realiza mai lent. Estimarile sunt totusi diferite de realitate, ca urmare a actiunilor jucatorilor din piata.

In teoria sa de reflexivitate, George Soros evidentiaza faptul ca stiintele sociale se diferentiaza semnificativ de stiintele naturale prin faptul ca, in stiintele naturale, observatorul nu intra in ciclul cauzal al fenomenului observat. Forta gravitationala va continua sa se manifeste indiferent de cat de aproape o observam, cat de sus sarim sau de opinia noastra in legatura cu aceasta. In stiintele sociale, implicit in economie, nimeni nu este doar un simplu observator, dar si un participant direct. Gandurile si actiunile noastre sunt parte integranta ale fenomenelor economice si pot sa le influenteze. Acest lucru este valabil si pentru criza actuala: daca influenta noastra individuala s-ar putea sa nu conteze foarte mult, impreuna, gandurile, opiniile, actiunile si optimismul nostru pot deveni parte a solutiei.